Bali Property Trading

Bali Property Law

Hoe Verwerf Ik Eigendom in Indonesie?

Volgens de Indonesische wetgeving hebben buitenlanders geen Recht op Eigendom ten aanzien van goederen. Buitenlanders kunnen echter wel wettelijk eigendom en alle daarmee verbonden rechten verwerven middels de volgende constructies: Eigendomsrecht (HAK MILIK): Dit is het meest omvattende recht op grond en wil zeggen dat men het land of de grond in eigendom heeft (freehold). Dit recht is echter alleen voorbehouden aan Indonesische ingezetenen en niet aan een rechtspersoonlijk lichaam - noch lokaal noch buitenlands. Om het eigendomsrecht te verkrijgen moet de investeerder een juridische overeenkomst aangaan met een Indonesische naamhouder (een persoon of een bedrijf) waarbij deze in naam de grond in eigendom heeft. Deze Indonesische naamhouder kan daardoor wettelijk optreden in naam van de buitenlander. De juridische constructie bepaalt echter dat de naamhouder afstand doet van alle rechten op het onroerend goed en dat de investeerder deze in werkelijkheid verkrijgt. De investeerder kan vervolgens bouwen op de grond, het onroerend goed verkopen of verhuren. Bij overlijden wordt de grond nagelaten aan de bezitters van opstal. De naamhouder krijgt een nominaal bedrag voor zijn optreden als eigenaar.

Huur (lease) Dit is het recht op gebruik van gehuurde grond dat in eigendom is van een derde partij, met bedoeling tot opstal. Dit recht kan echter niet worden geregistreerd bij het kadaster en er kan dus geen certificaat van worden uitgegeven. Er zijn geen officiële wetsdocumenten voor huur/verhuur van grond. De wet geeft geen aan voor huur/verhuurovereenkomsten en of de rechten hiervan kunnen worden overerft hangt af van het oorspronkelijke overeenkomst tussen beide partijen (de huurder en verhuurder). Het recht van huur is voorbehouden aan buitenlanders die permanent in Indonesië wonen of een buitenlandse rechtspersoon met een vertegenwoordigend kantoor in Indonesië. De huurovereenkomst staat op de eigen naam van de buitenlander, met een maximale termijn van 30 jaar, hetgeen verlengbaar is. Deze methode biedt optimale wettelijke bescherming van de buitenlander gedurende de huurperiode. Aan het eind van de huurperiode echter, vervalt de opstal aan de eigenaar van de grond tenzij de huurperiode verlengd wordt.

Bedrijfeigendom Dit kan worden uitgevoerd door oprichting van een buitenlands investeerdersbedrijf, bekend als PMA (Penanaman Modal Asing of Investering Buitenlands Kapitaal). Zo'n PMA kan alleen in eigendom zijn van een buitenlander en geeft hem de gelegenheid om een bedrijf op te zetten zonder Indonesische partners. Eigendom staat hierbij op naam van het bedrijf. Eigendom kan in dit geval echter niet langer dan 25 jaar in handen van het bedrijf blijven, na deze periode moet het recht van eigendom opnieuw worden aangevraagd en uitgegeven door de overheid. Om een PMA-bedrijf op te zetten, moet u: een gedetailleerd businessplan overdragen; een bedrijf voeren dat een toegevoegde waarde heeft voor Indonesie, zoals overdracht buitenlandse kennis, schepping werkgelegenheid, of voordelen voor het milieu; een passend contant bedrag overmaken op een Indonesische bank (de hoogte ervan varieert en wordt berekend naar vermogen); investering in onroerend goed aantonen als activa van het bedrijf. Het opzetten van een PMA neemt doorgaans 3 tot 4 maanden in beslag. Als het bedrijf eenmaal is opgericht dan kan men werkvergunningen aanvragen voor de buitenlandse directeuren. Er zijn drie vergunningen beschikbaar voor het eerste jaar. De kosten voor oprichting bedragen 30 tot 40 miljoen Indonesische Rupiah.